| 写字楼是专业商业办公用楼的别称，是随着经济的发展，为满足公司办公、高效率工作需要而产生的。随着中国产业结构的逐步优化，第三产业成为国民经济的支柱，知识化、全球化、信息化的渗透，使产业集群效应越来越明显，第三产业向客户与信息集散地集中的要求越来越迫切，从而引发了写字楼的兴起。 |
| 2009年，受金融危机的影响，同时房地产政策并未对写字楼市场有所倾斜，与住宅市场的如火如荼相比，写字楼市场表现相形见绌。销售市场反弹有限，租赁市场持续调整，相对低迷的经济环境对写字楼市场的冲击巨大，调整依然是写字楼市场的主旋律。2009 年1-10 月，全国写字楼竣工面积821.6 万平方米，同比下降15.3%，同期写字楼销售面积1017.3 万平方米，同比增长28.2%。 |
| 2010年来，特别是四月份房地产调控以来，住宅市场火热势头被抑制，商业地产特别是写字楼迎来机遇。2010年1月至9月，全国房地产开发企业完成投资33511.25亿元，比09年同期增长36.4%，其中，非住宅类投资近万亿，达到9999.20亿元，与09年同期相比，增幅达到42.9%。西部地区增幅最大，由四川、重庆、宁夏、新疆等省市带领，西部地区投资增速达到48.2%；中部地区除黑龙江省表现较突出外，其他省份表现相对稳定，但增幅也高于住宅投资的30%，平均达到38.6%；东部地区投资额最高，约6232.68亿元，与09年同期相比增长43.10%。 |
| 写字楼市场方面，全国各大城市，特别是一线城市，放量有所放缓，但签约量持续升高，整体吸纳量达到新高，特别是一线城市的主要商务区，如北京CBD，上海浦西，广州珠江新城等。整体经济环境持续回暖，企业选址需求面积不断加大。2010年前三季度，各大城市持续出现大面积企业选址及扩张交易，在高端写字楼租金领涨的情形下，全国写字楼物业租金普遍上涨，空置率持续走低。2010年1-7月份，全国办公楼、营运用房销售增速39.4%、36.6%。 |
| 从长远来看，随着中国城市的发展与产业结构的升级，写字楼经济所占的比重将越来越大，写字楼在城市中的地位与作用也将越来越大。2009年10月1日起，修订后的《中华人民共和国保险法》正式开始实施，为保险资金投资不动产扫清政策障碍。对于保险资金而言，投资的安全性与稳定性相对重要，一旦保险资金投资房地产，将会选择那些适合长期经营的物业，最典型的如商业地产，同住宅地产相比，商业地产收益稳定，适宜长期持有。同时，保险公司对于自用，投资及公司形象等的要求会进一步提高对写字楼的需求。据预测、2011年后将有千亿保险资金入市，中国写字楼市场具有长期的投资价值与可持续发展潜力。 |
| 从市场内在因素看，写字楼市场升温是经济转型的必然结果。从长远利益看，住宅市场严厉调控将促使整体经济结构趋于优化，市场必然增加对写字楼的需求量，从而有利于写字楼市场健康发展。 |
| 本研究咨询报告在大量周密的市场调研基础上，主要依据了国家统计局、中国写字楼研究中心、国家发改委、国务院发展研究中心、各地区国土资源部门等机构以及国内外多种相关报刊杂志的基础信息以及专业研究单位等公布、提供的大量的内容翔实、统计精确的资料和数据，首先介绍了写字楼的相关概念、特征、分类及划分标准等，接着分析了中国写字楼的发展环境及行业现状。然后分别介绍了北京、上海、深圳、广州、天津、南京、青岛、重庆等主要城市写字楼市场的发展。随后，报告对写字楼市场做了市场营销分析、物业管理分析、投融资分析和政策背景分析。最后对写字楼市场的未来前景及发展趋势进行了科学的预测。为该行业中相关企业在激烈的市场竞争中洞察先机，根据市场需求及时调整经营策略，为战略投资者选择恰当的投资时机和公司领导层做战略规划提供了准确的市场情报信息及科学的决策依据，同时对银行信贷部门也具有极大的参考价值。 |
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第一部分 市场发展分析 |
第一章 写字楼相关概述 |
第一节 商业地产的相关介绍 |
| 一、商业地产的定义 |
| 二、商业地产的分类 |
| 三、商业地产目前存在的三种模式： |
| 四、商业地产的主要特征 |
第二节 写字楼概念的阐释 |
| 一、写字楼的定义 |
| 二、写字楼的特点 |
| 三、写字楼物业管理的要求 |
| 四、写字楼与商务公寓的区别 |
第三节 写字楼的分类 |
| 一、按建筑面积划分 |
| 二、按使用功能划分 |
| 三、按现代化程度划分 |
| 四、按综合条件划分 |
第四节 写字楼物业档次的划分标准 |
| 一、顶级物业（国际写字楼） |
| 二、高档物业（甲级写字楼） |
| 三、中档物业（乙级写字楼） |
| 四、低档物业（丙级写字楼） |
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第二章 2009-2010年中国写字楼市场发展环境分析 |
第一节 中国宏观经济环境分析 |
| 一、2009年中国国民经济和社会发展状况 |
| 二、2010年中国国民经济和社会发展情况 |
| 三、当前中国宏观经济的两难问题分析 |
| 四、2010-2011年中国宏观经济及货币政策分析 |
| 阅读全文：https://www.20087.com/2010-11/R_2011_2015xieziloushichangshendupingg.html |
第二节 中国房地产行业的整体概况 |
| 一、改革开放30年中国房地产的发展概述 |
| 二、2009年中国房地产行业的发展分析 |
| 三、2010年中国房地产行业的发展 |
| （一）国房景气指数变动情况 |
| （二）房地产开发投资情况 |
| （三）房地产开发企业资金来源情况 |
| （四）商品房建筑与销售情况 |
| （五）全国房地产市场价格变动情况 |
第三节 中国商业地产市场的发展现状 |
| 一、2009年中国商业地产市场发展总体状况 |
| 二、2010年房企纷纷转战商业地产 |
| 三、金融危机下中国商业地产市场呈现的特点 |
| 四、CRRC：调控新政下商业地产市场走势分析 |
| 五、中国商业地产的前景与趋势 |
第四节 国家宏观政策对中国写字楼市场的影响 |
| 一、2010年楼市调控新政深层影响：开发商加码商业地产 |
| 二、房产后调控时代：写字楼目前仍处价值洼地 |
| 三、加息剑指四方 商业地产写字楼市场或生变 |
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第三章 2009-2010年中国写字楼行业发展分析 |
第一节 中国写字楼行业的发展综述 |
| 一、中国写字楼发展史及种类回顾 |
| 二、生态健康办公写字楼成企业首选 |
| 三、中国写字楼市场发展呈现不同态势 |
| 四、房产商进军写字楼开发的战略转换分析 |
| 五、有形无形两双手催热中国写字楼经济 |
第二节 2009-2010年中国写字楼市场的发展 |
| 一、2009年写字楼市场分析 |
| 二、2010年一季度全国写字楼市场的简述 |
| 三、2010年二季度中国写字楼市场回顾 |
| 四、2010年第三季度全国写字楼市场分析 |
| 五、2010年一线写字楼市场销售情况 |
| 六、2010年二线写字楼市场分析 |
| 七、全国写字楼市场后市预测 |
第三节 中国写字楼市场的需求概况 |
| 一、差异化的市场需求 |
| 二、大型公司对写字楼的选择 |
| 三、写字楼的地理因素及品质因素 |
| 四、写字楼物业评估 |
| 五、写字楼总部经济的需求 |
第四节 中国写字楼市场存在的主要问题 |
| 一、市场的结构失衡问题 |
| 二、租赁管理方面的问题 |
| 三、与城市发展的协调问题 |
| 四、城市规划与之相协调的问题 |
第五节 中国写字楼市场发展的对策 |
| 一、加强市场管理营造公平的市场环境 |
| 二、建立完整的市场引导机制 |
| 三、取消企业自建房实现完全市场化 |
| 四、注重开发与市场需求之间的合理协调 |
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第二部分 区域市场分析 |
第四章 北京写字楼市场 |
第一节 北京写字楼市场发展的影响因素分析 |
| 一、宏观经济和政策的影响 |
| 二、竞争对手的影响 |
| 三、项目楼盘的影响 |
| 四、需求方的影响 |
第二节 2008年北京写字楼市场的发展 |
| 一、2008年北京写字楼市场发展综述 |
| 二、2008年第一季度北京写字楼市场分析 |
| 三、2008年第二季度北京写字楼市场分析 |
| 四、2008年第三季度北京写字楼市场分析 |
| 五、2008年第四季度北京区写字楼市场分析 |
第三节 2009年北京写字楼市场的发展 |
| 一、2009年北京写字楼市场发展综述 |
| 二、2009年北京写字楼市场的整体走势 |
| 三、2009年北京写字楼市场供应状况分析 |
| 四、2009年北京写字楼市场需求状况分析 |
| 五、2009年北京写字楼市场热点分析 |
第四节 2010年北京写字楼市场的发展 |
| In-depth Assessment and Investment Prospects Analysis Report on China Office Building Market 2011-2015 |
| 一、2010年第一季度北京写字楼市场分析 |
| 二、2010年第二季度北京写字楼市场分析 |
| 三、2010年第三季度北京写字楼市场分析 |
| 四、2010年北京写字楼放量不减 下半年直逼53万平 |
第五节 2010年二季度北京各区域写字楼市场分析 |
| 一、CBD商圈 |
| 二、中关村商圈 |
| 三、金融街商圈 |
| 四、东二环商圈 |
| 五、东长安街商圈 |
| 六、马甸德胜商圈 |
第六节 北京写字楼市场主流客户需求分析 |
| 一、北京写字楼项目主要分布在三大热点商务区 |
| 二、CBD商务区 |
| 三、金融街商务区 |
| 四、中关村地区 |
第七节 北京写字楼市场投资分析 |
| 一、宏观调控下的北京写字楼投资分析 |
| 二、2010年北京西部中央政务区写字楼投资前景被看好 |
| 三、北京CBD写字楼市场的投资分析 |
| 四、北京写字楼投资前景乐观 |
第八节 北京写字楼市场的未来发展趋势 |
| 一、北京写字楼未来供应分析预测 |
| 二、2010年年末北京写字楼市场展望 |
| 三、北京写字楼市场未来中长期依旧看好 |
| 四、北京写字楼市场发展渐向欧美模式靠拢 |
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第五章 上海写字楼市场 |
第一节 上海写字楼市场的发展综述 |
| 一、上海写字楼市场的分布概况 |
| 二、上海写字楼市场的主要需求 |
| 三、上海写字楼市场的交易共性 |
| 四、上海写字楼市场快速发展的有利因素 |
第二节 2008年上海写字楼市场的发展 |
| 一、2008年上海写字楼市场整体概况 |
| 二、2008年上海写字楼市场特征分析 |
| 三、2008年上海写字楼市场租金走势分析 |
第三节 2009年上海写字楼市场的发展 |
| 一、2009年上海写字楼市场的发展状况 |
| 二、2009年上海写字楼市场的特征分析 |
| 三、2009年上海写字楼空置面积创近四年新高 |
| 四、2009年上海写字楼市场租金走势分析 |
第四节 2010年上海写字楼市场的发展 |
| 一、2010年上半年上海写字楼市场分析 |
| 二、2010年上半年上海写字楼租金反弹 |
| 三、2010年二季度上海甲级写字楼市场发展概况 |
| 四、2010年第三季度上海写字楼市场量价齐升 |
第五节 上海甲级写字楼买卖市场分析 |
| 一、上海甲级写字楼发展历程简述 |
| 二、上海甲级写字楼市场板块分布 |
| 三、上海甲级写字楼买卖市场现状 |
| 四、2010年上半年上海CBD板块高端写字楼市场分析 |
第六节 上海写字楼市场投资分析 |
| 一、上海写字楼市场投资的潜力 |
| 二、写字楼投资风险分析 |
| 三、上海写字楼市场投资应该关注的问题 |
第七节 上海写字楼市场未来发展趋势 |
| 一、上海写字楼市场的发展前景展望 |
| 二、上海外企办公楼租赁需求旺盛 |
| 四、2011年上海写字楼市场预测 |
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第六章 深圳写字楼市场 |
第一节 深圳写字楼市场的发展格局 |
| 一、罗湖区 |
| 二、福田区 |
| 三、南山区 |
第二节 2008年深圳写字楼市场的发展 |
| 一、2008年深圳写字楼市场状况分析 |
| 二、2008年深圳写字楼市场发展特点 |
| 三、供应量分析 |
| 四、成交量分析 |
| 五、成交价格分析 |
| 2011-2015年中國寫字樓市場深度評估及投資前景分析報告 |
| 六、发展趋势分析 |
第三节 2009年深圳写字楼市场的发展 |
| 一、2009年深圳写字楼市场总体状况 |
| 二、2009年深圳写字楼一级市场分析 |
| 三、2009年写字楼二级市场分析 |
| 四、2009年写字楼三级市场分析 |
| 五、2010年及以后深圳写字楼市场展望 |
第四节 2010年深圳写字楼市场的发展 |
| 一、2010年深圳写字楼走势判断 |
| 二、2010年1-6月深圳写字楼市场发展分析 |
| 三、2010年7月深圳写字楼市场分析 |
| 四、2010年8月深圳写字楼市场评述 |
| 五、2010年9月深圳写字楼市场分析 |
| 六、限购下投资客转向商业地产 深圳写字楼租售齐火爆 |
第五节 深圳甲级写字楼市场的发展 |
| 一、深港加强合作推动深圳甲级写字楼需求 |
| 二、2009年深圳甲级写字楼市场吸纳量创新高 |
| 三、2010年第一季度深圳甲级写字楼市场概况 |
| 四、2010年第二季度深圳甲级写字楼市场概况 |
| 五、2010年第三季度深圳甲级写字楼市场概况 |
第六节 深圳宝安中心区写字楼市场的发展分析 |
| 一、宝安中心区市场概况 |
| 二、主要写字楼供应 |
| 三、租售价格及租售情况 |
| 四、客户结构、特征及需求偏好 |
| 五、潜在客户类型及需求 |
| 六、未来供应及市场发展趋势 |
第七节 深圳写字楼市场未来发展趋势 |
| 一、深圳写字楼的总体发展趋势分析 |
| 二、高端写字楼只租不售成新宠 未来升值空间大 |
| 三、深圳写字楼市场“东进西移”的未来发展趋势 |
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第七章 广州写字楼市场 |
第一节 广州写字楼的发展现状 |
| 一、广州写字楼市场迅猛发展 |
| 二、2008年广州写字楼市场发展分析 |
| 三、2009年广州写字楼市场发展分析 |
| 四、2009年广州写字楼市场迅速升温两极分化 |
第二节 2010年广州写字楼状况及2010年预测 |
| 一、广州写字楼步入井喷期 近八成扎堆珠江新城 |
| 二、2010年上半年广州写字楼市场动态 |
| 三、2010年三季度广州写字楼市场分析 |
| 四、2010年广州写字楼市场走势预测 |
第三节 广州甲级写字楼市场的发展 |
| 一、2010年一季度广州甲级写字楼市场分析 |
| 二、2010年二季度广州甲级写字楼市场分析 |
| 三、2010年三季度广州甲级写字楼市场分析 |
| 四、2010年下半年广州甲级写字楼发展分析 |
第四节 广州写字楼投资分析 |
| 一、亚运杠杆效应撬动写字楼市场 |
| 二、广州写字楼投资回报率分析 |
| 三、广州各区域写字楼投资分析 |
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第八章 天津写字楼市场 |
第一节 天津写字楼市场整体现状分析 |
| 一、天津写字楼市场发展走势及特征 |
| 二、天津优质写字楼市场内资活跃 外资仍处低谷 |
| 三、天津写字楼产品问题 |
| 四、2010天津将有多个甲级写字楼面市 成为市场亮点 |
第二节 2008年天津写字楼市场的发展 |
| 一、2008年天津写字楼市场呈稳步上升态势 |
| 二、2008年四季度天津写字楼市场分析 |
| 三、2008年天津甲级写字楼市场租售情况 |
第三节 2009-2010年天津写字楼市场的发展 |
| 一、2009年上半年天津写字楼市场概况 |
| 二、2009年第三季度天津写字楼市场概况 |
| 三、2009年第四季度天津写字楼市场概况 |
| 四、2010年第一季度天津写字楼市场概况 |
| 五、2010年第二季度天津写字楼市场概况 |
| 六、2010年前三季度天津写字楼市场概况 |
第四节 天津写字楼市场发展的瓶颈分析 |
| 一、总部经济地位有待提升 |
| 2011-2015 nián zhōng guó xiě zì lóu shì chǎng shēn dù píng gū jí tóu zī qián jǐng fēn xī bào gào |
| 二、新客户增量不足 |
| 三、商住楼争食写字楼市场 |
第五节 天津写字楼市场投资分析 |
| 一、天津写字楼市场投资前景不可估量 |
| 二、天津写字楼市场投资正当其时 |
| 三、2010年天津写字楼市场投资前景 |
| 四、天津河西区写字楼市场投资潜力大 |
|
第九章 其他城市写字楼市场 |
第一节 南京 |
| 一、2008年南京写字楼市场三足鼎立 |
| 二、2009年南京甲级写字楼租赁市场分析 |
| 三、2010年以来南京写字楼市场持续火热 |
| 四、2010年上半年南京写字楼市场发展动态 |
| 五、南京写字楼市场再次遭遇创意产业挑战 |
第二节 青岛 |
| 一、青岛写字楼市场发展综述 |
| 二、2010年青岛写字楼市场分析 |
| 三、2010年下半年青岛优质写字楼新增供应将达20万平米 |
| 四、青岛写字楼市场有望迎来新一轮发展契机 |
第三节 重庆 |
| 一、重庆写字楼市场发展进一步趋向成熟 |
| 二、重庆写字楼市场从卖方市场向买方市场转变 |
| 三、2010年重庆写字楼市场逐渐回暖 |
| 四、2010年重庆高端写字楼价值分析 |
| 五、2010年重庆优质写字楼市场概况 |
| 六、重庆写字楼市场的投资建议 |
第四节 武汉 |
| 一、武汉写字楼市场分布情况 |
| 二、武汉写字楼市场现状概述 |
| 三、2009年武汉写字楼市场实现平稳发展 |
| 四、2010年上半年武汉写字楼市场分析 |
| 五、武汉高端写字楼租售紧俏 空置率将至3%以下 |
| 六、武汉写字楼市场发展趋势分析 |
第五节 长沙 |
| 一、长沙写字楼市场的发展历程 |
| 二、长沙写字楼市场发展特征分析 |
| 三、长沙写字楼稳健发展 集中发力后的盘整期 |
| 四、红星现代商务中心 长沙写字楼价值蓝筹 |
| 五、影响长沙写字楼销售价格的主要因素比较分析 |
| 六、长沙写字楼市场发展趋势 |
第六节 西安 |
| 一、西安写字楼市场的发展现状概述 |
| 二、西安写字楼发展三“瓶颈” |
| 三、2009年西安写字楼市场概况 |
| 四、西安写字楼市场发展趋势分析 |
第七节 呼和浩特 |
| 一、呼和浩特写字楼发展逐渐升级 |
| 二、呼和浩特写字楼迈向新时代 |
| 三、呼和浩特写字楼区位是价值基点 |
| 四、呼和浩特写字楼市场失衡供大于求 |
| 五、呼和浩特写字楼市场迎来投资热潮 |
|
第三部分 市场营销与物业管理 |
第十章 写字楼市场营销分析 |
第一节 写字楼需求变化的模型研究 |
| 一、行业景气程度 |
| 二、人数规模及组织架构 |
| 三、对价格租金的接受程度及敏感程度 |
| 四、对客户及下游资源供应商的依赖程度 |
| 五、员工居住地点与办公场所的通勤成本 |
| 六、形象要求 |
| 七、政策影响 |
第二节 写字楼营销特征分析 |
| 一、形象差异化是写字楼营销的终点 |
| 二、客户定位应遵循四项原则 |
| 三、商业与写字楼关系的六项原则 |
| 2011-2015年中国のオフィスビル市場深層評価及び投資見通し分析レポート |
| 四、价格策略三点考虑 |
| 五、主动出击是最重要的营销手段 |
第三节 写字楼销售的一般推广过程及方法 |
| 一、写字楼销售的一般阶段划分： |
| 二、写字楼的一般销售方式 |
| 三、写字楼销售推广的一般运用 |
第四节 写字楼出租的一般推广过程及方法 |
| 一、不同档次写字楼出租的经营方式 |
| 二、写字楼出租推广的一般运用 |
第五节 写字楼市场企业大客户销售策略分析 |
| 一、注重企业客户信息采集及潜在客户跟踪 |
| 二、强调客户决策人的公关管理 |
| 三、强调销售团队的组织与协调 |
| 四、提升客户服务及销售工具与项目档次配套 |
| 五、实现移动销售及对营造客户商圈的支持 |
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第十一章 写字楼物业管理 |
第一节 写字楼物业管理相关概述 |
| 一、写字楼物业特点 |
| 二、写字楼物业管理的特征 |
| 三、写字楼物业管理的内容 |
| 四、写字楼物业管理的要求 |
第二节 中国物业管理发展的概况 |
| 一、中国物业管理发展状况综述 |
| 二、中国物业管理行业结构简析 |
| 三、物业管理行业的新动向 |
| 四、我国物业管理发展存在的问题及其发展方向 |
第三节 写字楼物业管理成本的精益控制分析 |
| 一、写字楼物业管理企业成本构成 |
| 二、成本临界点控制 |
| 三、能源成本的精益控制 |
| 四、人力成本的精益控制 |
第四节 写字楼物业管理的策略分析 |
| 一、写字楼物业管理水平提升的对策 |
| 二、写字楼物业管理服务可持续发展的有效途径 |
| 三、写字楼物业管理服务的核心价值 |
| 四、写字楼物业管理的品牌化战略 |
|
第四部分 政策与趋势预测 |
第十四章 中国房地产市场政策法规背景分析 |
第一节 土地、货币、税收政策与中国房地产市场 |
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