中国商业地产行业研究报告

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　　未来三年，房地产企业将面临资金供给7000多个亿的缺口，融资将成为首要难题。房地产金融市场的现状是：2006-2007年，中国房地产企业经历黄金发展期，进入2008年之后，政府对房地产业宏观调控实施从严从紧政策：商业银行严控信贷额度，房地产企业普遍面临资金短缺，根据数据中华统计，今后三年，房地产企业将面临7000多亿元的缺口。

　　2008年一季度，全国房地产开发量和投资规模仍然维持在较高水平，全国房地产再建面积和新竣工面积保持持续增长，短期内住房供给将增加。

　　2008年上半年，全国住房销售面积连续几个月下降，居民购房需求虽然较高，但是有购买能力的需求或者转变为实际购房的需求仍然较低，居民观望情绪浓厚。我们认为，未来三年，居民购房需求不会出现剧烈波动，但观望心态将持续较长时间。

　　融资模式出现新变化，新型融资手段和方式成为开发商主要目标。在商业银行贷款出现紧缩的情况下，房地产企业纷纷借到信托，房地产企业与信托公司合作，发行房地产信托产品融资将成为未来中小企业的一个全新的融资选择。

　　借壳上市或者海外上市将成为未来融资的主要发展趋势。根据资料分析，2006以来，我国企业纷纷选择借壳上市或者海外上市，股权分置改革之后，壳资源丰富的A股市场为借壳上市带来巨大机遇和良好环境。海外上市由于可以规避国内严格的上市规定，近年来，碧桂园、远洋地产、SOHO中国等纷纷在中国香港、新加坡上市，表明我国房地产企业已经找到当前融资方式的新选择。

　　当前我国房地产企业面临资金短期难题，在国内房地产市场出现低糜之时，国外房地产投资基金以及海外产业投资基金纷纷介入中国楼市，中国房地产未来的发展模式将面临转变。

　　企业并购将越来越频繁。2008年之后，中国房地产企业将不得不面对日益频繁的行业并购，并购与重组将决定中小企业的生存与发展。

　　1 行业简介

　　1.1 行业分类代码及其说明

　　1.2 商业地产的界定及包括的产品

　　1.3 商业地产的分类

　　1.4 商业地产的特点

　　1.5 商业地产发展历程

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　　1.6 商业地产的产业价值链

　　1.6.1 房地产行业价值链

　　1.6.2 商业价值链

　　1.6.3 商业地产价值链

　　1.7 小结

　　2 行业现状

　　2.1 行业规模

　　2.2 盈利能力

　　2.3 偿债能力

　　2.4 经营能力

　　2.5 集中度

　　2.6 销售价格

　　2.7 小结

　　3 市场特征

　　3.1 中国商业地产市场需求总量

　　3.1.1 商业地产总量的衡量

　　3.1.2 商业地产总量的饱和度

　　3.2 中国商业地产市场需求结构

　　3.2.1 城市发展对商业结构的影响

　　3.2.2 城市人口对商业结构的影响

　　3.3 中国商业地产市场需求决定因素

　　3.3.1 需求决定因素的内容

　　3.3.2 需求决定因素的作用机理

　　3.4 小结

　　4 企业特征

　　4.1 企业分布特征

　　4.1.1 企业经济类型分布

Industry Research Report on China Commercial Real Estate

　　4.1.2 企业地区分布

　　4.2 商业地产经营模式

　　4.2.1 整体租赁不售产权的经营模式

　　4.2.1 .1 选择依据

　　4.2.1 .2利弊分析

　　4.2.2 分零租赁不售产权的模式

　　4.2.2 .1 选择依据

　　4.2.2 .2利弊分析

　　4.2.3 整体租赁，零售产权的返租模式

　　4.4.3 .1选择依据

　　4.4.3 .2利弊分析

　　4.2.4 分零租赁经营，零售产权的模式

　　4.4.4 .1 选择依据

　　4.4.4 .2利弊分析

　　4.2.5 零租零售与整租不售两种方式混合的模式

　　4.2.5 .1 选择依据

　　4.2.5 .2利弊分析

　　4.3 商业地产营销模式

　　4.3.1 商业地产营销过程

　　4.3.1 .1 市场环境分析

　　4.3.1 .2 项目市场定位

　　4.3.1 .3项目的招商策划

　　4.3.2 商业地产营销策略

　　4.3.2 .1以招商带动销售

　　4.3.2 .2借助政府政策，开展事件营销

　　4.3.2 .3商业巨头联盟，进行品牌营销

　　4.3.2 .4以顾客为导向，开展定制营销

中國商業地產行業研究報告

　　4.3.2 .5诚信为先，重视服务营销

　　4.3.2 .6网络营销，商业地产推广的有效途径

　　4.4 中国商业地产国际主体企业分析

　　4.4.1 新加坡嘉德置地集团

　　4.4.1 .1 公司简介

　　4.4.1 .2 公司的全球业务状况

　　4.4.1 .3 公司在华业务发展现状

　　4.4.2 盛阳地产基金

　　4.4.2 .1 公司简介

　　4.4.2 .2 公司的全球业务状况

　　4.4.2 .3 公司经营模式

　　4.4.2 .4 公司在华业务发展现状

　　4.4.2 .5 公司在华投融资与并购预测分析

　　4.4.3 美国西盟集团

　　4.4.3 .1 公司简介

　　4.4.3 .2 公司经营模式

　　4.4.3 .3 公司在华业务发展现状

　　4.4.4 麦格理银行

　　4.4.4 .1 公司简介

　　4.4.4 .2 公司的全球业务状况

　　4.4.4 .3 公司经营效益

　　4.4.4 .4 公司经营模式

　　4.4.4 .5 公司在华业务发展现状

　　4.4.5 新加坡腾飞集团

　　4.4.5 .1 公司简介

　　4.4.5 .2 公司的全球业务状况

　　4.4.5 .3 公司在华业务发展现状

zhōng guó shāng yè dì chǎn háng yè yán jiū bào gào

　　4.4.5 .4 公司在华投融资与并购预测分析

　　4.5 中国商业地产国内主体企业分析

　　4.5.1 中国国际贸易中心股份有限公司

　　4.5.1 .1 公司简介

　　4.5.1 .2 公司经济效益分析

　　4.5.1 .3 公司最新动态

　　4.5.2 保利房地产（集团）股份有限公司

　　4.5.2 .1 公司简介

　　4.5.2 .2 产品介绍

　　4.5.2 .3 公司经济效益分析

　　4.5.3 金融街控股股份有限公司

　　4.5.3 .1 公司简介

　　4.5.3 .2 产品介绍

　　4.5.3 .3 公司经济效益分析

　　4.5.4 大连万达集团

　　4.5.4 .1 公司简介

　　4.5.4 .2 公司经营模式分析

　　4.5.4 .3 公司物业管理模式

　　4.5.5 铜锣湾集团

　　4.5.5 .1 公司简介

　　4.5.5 .2 所获荣誉

　　4.5.5 .3 公司经营模式分析

　　4.6 小结

中国の商業不動産業界研究レポート

　　5 商业地产融资分析

　　5.1 商业地产融资概述

　　5.1.1 商业地产融资概念

　　5.1.2 商业地产融资特点

　　5.1.3 商业地产不同融资渠道分析

　　5.1.3 .1 企业自有资金

　　5.1.3 .2 预租预售款和定金

　　5.1.3 .3 银行信贷融资

　　5.1.3 .4上市融资

　　5.1.3 .5 债券融资

　　5.1.3 .6 房地产投资信托融资

　　5.1.3 .7 房地产基金融资

　　5.1.3 .8 项目融资

　　5.2 我国商业地产融资存在问题及原因分析

　　5.2.1 我国商业地产融资存在的问题

　　5.2.1 .1 融资渠道单一，银行风险过大

　　5.2.1 .2 缺少针对商业地产特点的融资方式

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