中国房地产行业专题研究报告

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　　房地产行业在中国乃至全球经济社会发展中具有举足轻重的地位。近年来，随着城镇化进程加速、居民住房消费升级以及国家政策调控的不断深化，房地产市场经历了由高速发展向平稳健康发展的转型过程。

　　尤其在“房住不炒”政策导向下，房地产行业逐渐回归居住属性，租赁市场、保障房建设、城市更新改造等细分领域受到更多关注。市场调研网指出，未来，房地产行业将更加注重质量发展、结构优化和服务提升，构建租购并举的住房制度体系，为社会经济发展和民生改善提供有力支撑。

　　未来三年，房地产企业将面临资金供给7000多个亿的缺口，融资将成为首要难题。房地产金融市场的现状是：2006-2007年，中国房地产企业经历黄金发展期，进入2008年之后，政府对房地产业宏观调控实施从严从紧政策：商业银行严控信贷额度，房地产企业普遍面临资金短缺，根据数据中华统计，今后三年，房地产企业将面临7000多亿元的缺口。

　　2008年一季度，全国房地产开发量和投资规模仍然维持在较高水平，全国房地产再建面积和新竣工面积保持持续增长，短期内住房供给将增加。

　　2008年上半年，全国住房销售面积连续几个月下降，居民购房需求虽然较高，但是有购买能力的需求或者转变为实际购房的需求仍然较低，居民观望情绪浓厚。我们认为，未来三年，居民购房需求不会出现剧烈波动，但观望心态将持续较长时间。

　　融资模式出现新变化，新型融资手段和方式成为开发商主要目标。在商业银行贷款出现紧缩的情况下，房地产企业纷纷借到信托，房地产企业与信托公司合作，发行房地产信托产品融资将成为未来中小企业的一个全新的融资选择。

　　借壳上市或者海外上市将成为未来融资的主要发展趋势。根据资料分析，2006以来，我国企业纷纷选择借壳上市或者海外上市，股权分置改革之后，壳资源丰富的A股市场为借壳上市带来巨大机遇和良好环境。海外上市由于可以规避国内严格的上市规定，近年来，碧桂园、远洋地产、SOHO中国等纷纷在中国香港、新加坡上市，表明我国房地产企业已经找到当前融资方式的新选择。

　　当前我国房地产企业面临资金短期难题，在国内房地产市场出现低糜之时，国外房地产投资基金以及海外产业投资基金纷纷介入中国楼市，中国房地产未来的发展模式将面临转变。

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　　企业并购将越来越频繁。2008年之后，中国房地产企业将不得不面对日益频繁的行业并购，并购与重组将决定中小企业的生存与发展。

　　1 房地产金融概况

　　1.1 房地产金融概念以及内容

　　1.2 房地产金融的特征与作用

　　1.2.1 特征

　　1.2.2 作用

　　1.3 房地产金融市场分类

　　1.3.1 按服务对象不同，分为房产金融市场和地产金融市场

　　1.3.2 按市场层次的不同，分为初级市场和二级市场

　　1.4 房地产企业融资渠道

　　1.4.1 房地产企业内部融资

　　1.4.2 房地产企业外部融资

　　1.5 房地产金融相关政策

　　1.5.1 银行信贷政策法规

　　1.5.2 上市融资政策法规

　　1.5.3 发行企业债券政策法规

　　1.5.4 房地产信托政策法规

Chinese real estate industry research reports

　　1.5.5 国内REITS政策法规

　　1.5.6 其他相关融资政策法规

　　1.6 我国房地产金融的发展阶段

　　1.7 小结

　　2 房地产金融市场现状分析

　　2.1 房地产开发资金供求分析

　　2.1.1 资金需求分析

　　2.1.2 资金供给分析

　　2.2 房地产开发资金来源结构

　　2.3 房地产开发各阶段资金流

　　2.3.1 购买土地

　　2.3.2 取得“四证”并开工

　　2.3.3 预售

　　2.4 企业并购

　　2.5 小结

　　3 中国房地产企业融资模式分析

　　3.1 银行贷款

中國房地產行業專題研究報告

　　3.1.1 房地产开发信贷

　　3.1.2 个人住房信贷

　　3.2 上市融资

　　3.2.1 IPO上市

　　3.2.2 买壳上市

　　3.2.3 海外上市

　　3.2.4 结论

　　3.3 发行企业债券

　　3.3.1 现状分析

　　3.3.2 企业债券的优缺点

　　3.3.3 我国企业债券融资情况

　　3.3.4 案例分析

　　3.3.5 结论

　　3.4 房地产信托

　　3.4.1 现状分析

　　3.4.2 房地产信托的优缺点

　　3.4.3 房地产信托融资的主要方式

zhōngguó fángdìchǎn hángyè zhuāntí yán jiù bàogào

　　3.4.4 案例分析

　　3.5 房地产信托投资基金（REITS）

　　3.5.1 REITS的特征与类型

　　3.5.2 我国REITS的发展现状

　　3.5.3 我国REITS的曲线发展模式

　　3.5.4 案例分析

　　3.5.5 结论

　　3.6 其他融资方式

　　3.7 我国房地产企业融资方式的选择

　　3.7.1 不同开发阶段融资方式的选择

　　3.7.2 不同房地产开发项目融资方式分析

　　3.7.3 不同规模房地产企业融资方式分析

　　3.8 小结

中国の不動産業界調査レポート

　　4 国外房地产金融发展研究

　　4.1 国外REITS发展现状

　　4.2 美国REITS研究

　　4.2.1 现状探析

　　4.2.2 案例分析

　　4.3 亚太地区REITS概况研究

　　4.3.1 发展概况

　　4.3.2 新加坡REITS发展分析

　　4.3.3 澳大利亚REITS发展分析

　　4.3.4 中国香港REITS发展分析

　　4.4 REITS发展模式的比较分析

　　4.5 国外房地产金融发展的借鉴之处

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