2010-2015年中国上海房地产市场调研及投资前景预测报告

　　2009年的上海楼市，在摆脱了2008年全球金融海啸以及美国次贷危机的阴霾后，出现了绝地反击般的局势扭转，成交量、价均已达到历史最高点。2009年1-11月，上海市房地产开发投资1356.93亿元，比去年同期增长7.5%，占全社会固定资产投资的27.9%；商品房施工面积9464.36万平方米，下降3.4%。其中商品住宅施工面积6176.14万平方米，下降4.3%；商品房新开工面积1997.09万平方米，下降7.4%。其中商品住宅新开工面积1364.65万平方米，下降7.5%；商品房竣工面积1588.17万平方米，下降18.2%。其中商品住宅竣工面积1166.61万平方米，下降14.1%；商品房销售面积3067.55万平方米，增长56.9%。其中商品住宅销售面积2709.85万平方米，增长57.8%。各类型物业市场亦是量价齐升：各大高端楼盘密集入市、价格屡创新高、成交火热；商业地产走出低迷，写字楼、商铺成交量和价格回升强劲、高端住宅市场尤其受青睐，成为投资热点、上海公寓市场持续走俏，未来将继续是热点……

　　对于未来上海房地产市场形势，从国家政策层面看，2009年年底，国家规范房地产市场稳定、健康发展的宏观政策的陆续出台将对09年“过火”的房地产市场势必造成一定的抑制，投机因素将会很大程度上被抑制，房价有望回落到一个平稳而相对理性的阶段。普通商品住房项目资本金比例从原来的35%下调到20%，这对于缓解开发企业，特别是中小开发企业的资金困境，激励住房开发投资和平抑未来住房价格具有积极意义。预计未来商品住房开发投资、新开工面积和竣工面积同比将继续回升，环比上涨还将持续。从上海自身因素来看，2010年世博会举行在即，8000万平米旧城改造项目大手笔的落实，上海“两个中心建设”指导纲要的深入实施。。。。。。。都将对上海的房地产发展带持续、来良好的推动作用！

　　受此的影响，长远来看：未来上海州房地产行业价值和开发商投资积极性都将有所提升，居民住房消费也将保持稳定增长；近期来看：从需求量上讲，2010年上海楼市将维持一个平稳的水平，房地产业将恢复到平稳的发展期。从价格走势看，2010年楼市进行结构性调整在所难免。2010年会适当回落，重新寻找合理价格的支撑。从各个物业形态来看：高端住宅、写字楼、公寓市场未来仍将是投资热点、二手房地产的主导趋势将一步显现。。。。

　　本研究咨询报告在大量周密的市场调研基础上，主要依据了国家统计局、国家发改委、国务院发展研究中心、中国房地产协会、上海市统计局、上海市国土资源局、上海市房产管理局、上海市房地产经纪协会、上海住宅与房地产业协会、上海房地产信息中心及国内外相关报刊杂志的基础信息，全面分析了上海市房地产行业发展的宏观形势、政策、行业总体水平、市场供求现状、市场结构特征。报告汇集了上海及上海主要片区的房地产开发、商品房交易价格、各区域商品房供应情况、销售状况等重要经济指标；

　　《2010-2015年中国上海房地产市场调研及投资前景预测报告》涵盖了房地产开发、二三级市场商品房销售、普通住宅、别墅、商业地产、写字楼等主要类型物业；片区房地产、房地产需求规模、房地产政策与住房金融、行业竞争态势以及发展趋势等重要板块的内容；深度分析了上海住宅市场的供求状况、价格走势、住房消费状况与需求特征以及房地产开发企业的竞争态势与未来发展格局。全面深入分析了09年上海别墅市场、商业地产市场、写字楼市场等各类物业的供求、投资、价格等市场现状和未来发展趋势！

　　为上海房地产商在激烈的市场竞争中洞察先机，根据市场需求及时调整经营策略，为战略投资者选择恰当的投资时机和公司领导层做战略规划提供了准确的市场情报信息及科学的决策依据，同时对银行部门也具有极大的参考价值。

第一部分 市场发展分析

第一章 房地产行业相关概述

　　第一节 房地产概念阐释

　　　　一、房地产的定义

　　　　二、房地产的特征

　　　　三、房地产的自然形态

　　　　四、房地产的类别

　　第二节 房地产行业概述

　　　　一、房地产行业的定义

　　　　二、房地产行业的主要领域

　　　　三、房地产行业的特点

　　　　四、房地产行业的地位

　　第三节 房地产市场分析的内容和特点

　　　　一、房地产市场分析的层次

　　　　二、房地产市场分析的内容

　　　　三、房产地市场分析的特点

　　　　四、提高房地产市场分析有效性的途径

第二章 中国房地产市场发展分析

　　第一节 中国房地产行业的发展综述

　　　　一、改革开放30年中国房地产的发展概述

　　　　二、中国房地产行业的改革发展

　　　　三、中国房地产行业周期化特征

　　　　四、中国房地产行业整体利润率超过30%

　　第一节 2009年全国房地产市场概况

　　　　一、房地产投资呈两位数增长 成交量在震荡中继续上升

　　　　二、前三季度房地产市场运营呈现三种不同特征

　　　　三、影响2009年房地产走势的因素分析

　　第二节 2008-2009年全国房地产业运行情况分析

　　　　一、土地开发及购置面积

　　　　　　（一）2008年土地供应及开发面积情况

　　　　　　（二）2009年房地产土地供应情况

阅读全文：https://www.20087.com/2009-12/R_2010_2015shanghaifangdichanshichangdBaoGao.html

　　　　二、房地产投资完成额

　　　　　　（一）2008年房地产开发投资增速出现明显回落

　　　　　　（二）2009年房地产开发投资增速出现逐月加快

　　　　三、资金来源分析

　　　　　　（一）2008年房地产开发企业资金来源全面趋紧

　　　　　　（二）2009年房地产开发企业资金来源紧张局面持续好转

　　　　四、房屋施竣工面积

　　　　五、国房景气指数分析

　　第三节 2008-2009年我国房地产市场运行状况

　　　　一、房地产开发投资

　　　　二、商品房销售面积与销售额

　　　　　　（一）2008年全国商品房销售面积与销售额情况

　　　　　　（二）2009年全国商品房销售面积与销售额情况

　　　　三、房地产价格

　　　　　　（一）2008年全国房地产市场价格变动情况

　　　　　　（二）2009年全国房地产市场价格变动情况

　　　　四、住宅市场

　　　　五、办公楼、商业营业用房市场

第三章 上海市房地产的发展环境

　　第一节 中国房地产周期性波动的取决因素

　　　　一、国民经济运行态势

　　　　二、体制因素

　　　　三、政策因素

　　　　四、消费因素

　　　　五、投资因素

　　第二节 上海市宏观环境概况

　　　　一、上海市政区概况

　　　　二、上海世博会的经济社会效应

　　　　三、上海市城乡规划建设加快步伐

　　第三节 2009年上海市国民经济发展概况

　　　　一、综合经济情况

　　　　二、产业经济情况

　　　　三、对外贸易情况

　　　　四、居民消费及收入情况

　　第四节 上海市产业结构分析

　　　　一、上海产业结构升级发展概况

　　　　二、两个中心建设将推进上海产业结构调整升级

　　　　三、上海推动高新技术发展提升产业结构

第四章 上海房地产市场分析

　　第一节 上海房地产市场发展概况

　　　　一、上海房地产迈入第三个阶段

　　　　二、上海房地产业对城市建设的主要贡献

　　　　三、上海房地产业的调整与转型

　　　　四、影响上海房地产发展的主要因素

　　　　五、上海房地产开发企业的发展

　　　　六、温州炒房团再次追逐上海房地产

　　第二节 2007-2009年上海房地产市场分析

　　　　一、2007年上海房地产开发投资增速明显下滑

　　　　二、2008年上海房地产市场状况分析

　　　　三、2009年上海房地产市场状况分析

　　　　四、2009年上海加大房地产市场调控力度

　　第三节 上海房地产市场的购买力分析

　　　　一、800万平米旧城改造释放1600万平米购买力

　　　　三、上海房地产市场的购买力结构改变

　　第四节 促进上海房地产市场发展的策略

　　　　一、完善政策环境促进上海房地产市场的发展

　　　　二、提升上海房地产业综合实力的途径

　　第五节 上海房地产企业的经营管理策略分析

　　　　一、资产重组和企业的兼并与合作

　　　　二、根据自身的情况选择合适的融资渠道

　　　　三、建立房地产企业品牌

　　　　四、走出上海，异地开发

第二部分 细分市场分析

第五章 上海市土地市场

　　第一节 土地市场的相关概念

　　　　一、土地市场概念

　　　　二、土地市场的特殊性

　　　　三、房价与土地成本

　　　　四、房价与地价

　　　　五、地价与土地供应

　　第二节 中国土地市场状况

　　　　一、中国土地市场的特点

　　　　二、2007年中国土地市场的特点

　　　　三、2008年中国土地市场状况分析

2010-2015 China Shanghai real estate market research and investment outlook report

　　　　四、2008年我国土地出让收入情况

　　　　五、2009年我国土地市场状况分析

　　第三节 上海土地市场状况

　　　　一、2007年上海市纯住宅用地供应情况

　　　　二、2008年上海土地出让情况

　　　　三、2009年上海土地市场状况分析

　　第四节 上海土地市场的管理状况

　　　　一、上海计划加大土地供应以平抑房价

　　　　二、上海计划进行土地出让制度改革

　　　　三、2009年上海农村土地流转新政分析

　　第五节 中国土地政策及其对房地产市场的影响

　　　　一、我国土地政策对房地产业的调控机理及手段

　　　　二、我国出台有关土地调控的新政策

　　　　三、中国土地调控新政策对房地产市场的六大影响解析

　　　　四、中国土地供应政策对房地产市场的影响剖析

　　　　五、2009年土地政策对房地产市场的主要影响

第六章 上海住宅市场

　　第一节 2007-2009年上海住宅市场状况

　　　　一、2007年上海住宅的供应与销售情况

　　　　二、2007年上海商品住宅市场成交价格分析

　　　　三、2008年上海商品住宅市场分析

　　　　四、2009年上海商品住宅市场分析

　　第二节 上海高端住宅市场分析

　　　　一、2007年上海高端住宅市场旺盛

　　　　二、2008年底上海高端住宅租赁市场下滑

　　　　三、2009年上海高端住宅市场分析

　　　　四、2009年上海豪宅市场热销

　　第三节 上海住宅市场发展趋势分析

　　　　一、2010年上海住宅市场展望

　　　　二、上海住宅的总体发展趋势分析

　　　　三、上海住宅建设的发展趋向

第七章 上海公寓市场

　　第一节 2007-2009年上海公寓市场状况分析

　　　　一、2008年上海公寓市场状况分析

　　　　二、2009年上海高端公寓市场分析

　　第二节 上海服务式酒店公寓市场分析

　　　　一、2009年金融危机下上海服务式公寓市场现状

　　　　二、2009年上海服务式酒店公寓出现散卖套现风

　　　　三、上海酒店式公寓深入剖析

　　　　四、上海服务式公寓前景依旧被看好

　　第三节 上海公寓市场的新动态

　　　　一、上海浦东推出廉租公寓促进毕业生就业

　　　　二、上海求职公寓走俏市场

　　　　三、上海陆家嘴规划建造万套金融人才公寓

　　　　五、2009年上海首现“定制公寓”

　　第四节 上海高端公寓市场趋势展望

　　　　一、高端公寓市场的基本特征

　　　　二、未来的高端公寓产品可分解成以下几个类型：

　　　　三、未来高端公寓市场发展趋势：

第八章 上海别墅市场

　　第一节 别墅概述

　　　　一、别墅的定义

　　　　二、别墅的分类

　　　　三、别墅的特点

　　　　四、影响别墅品质的因素分析

　　第二节 中国别墅市场概况

　　　　一、中国别墅的发展变革和南北差异

　　　　二、中国“第五代别墅”的六大基本定律

　　　　三、我国主要城市别墅的发展

　　第三节 2007-2008年上海别墅市场分析

　　　　一、2007年上海别墅市场状况分析

　　　　二、2007年上海七成以上别墅项目售价涨幅超10%

　　　　三、2007年上海别墅市场发展特点分析

　　　　四、2008年上海别墅市场状况分析

　　第四节 2009年上海别墅市场现状分析

　　　　一、2009年上海别墅市场分析

　　　　三、2009年上海千万级别墅销售火热

　　第五节 上海别墅市场发展趋势

　　　　一、未来上海别墅需求呈上涨趋势

　　　　二、上海别墅市场总体趋势及投资分析

第九章 上海商业地产市场

　　第一节 中国商业地产概况

　　　　一、商业房地产概述

　　　　二、2008年中国商业地产市场状况

2010-2015年中國上海房地產市場調研及投資前景預測報告

　　　　三、2008年中国商业地产市场的主要特点

　　　　四、2009年商业地产存在的机遇

　　　　五、2009年上半年商业地产总结分析

　　　　六、未来中国商业地产市场成长动因及趋势

　　第二节 上海商业地产发展概况

　　　　一、上海商业地产发展历程

　　　　二、上海商业地产的经营模式分析

　　　　三、上海商业地产的发展需注意的几个方面

　　第三节 2008-2009年上海商业地产市场分析

　　　　一、2008年上海商业物业供求情况分析

　　　　二、2008年上海商圈发展的新特点

　　　　三、2009年商业地产逐步回暖

　　　　四、2009年上海商业地产市场发展特点

　　第四节 上海地铁商业地产发展分析

　　　　一、地铁的商业功能与价值体现

　　　　二、上海地铁商业经营现状分析

　　　　三、“十一五”期间上海大力发展地铁商业

　　　　四、上海地铁商业地产具有广阔发展前景

　　第五节 上海商业地产面临的问题及发展对策

　　　　一、上海商业地产再次遭遇“售后包租”隐患

　　　　二、浅析商业地产开发与经营过程中的品牌策略

　　第六节 上海商业地产投资与趋势分析

　　　　一、未来商业地产将成投资热点

　　　　二、上海商业地产的走势预测

　　　　三、上海商业地产开发的投资取向

第十章 上海写字楼市场

　　第一节 写字楼投资

　　　　一、写字楼投资的原则

　　　　二、写字楼投资要素分析

　　第二节 2007-2009年上海写字楼市场分析

　　　　一、2007年上海写字楼市场分析

　　　　二、2008年上海写字楼市场

　　　　三、2009年上海写字楼市场出现回暖

　　　　四、2009年上海写字楼市场交易情况

　　第三节 上海甲级写字楼市场分析

　　　　一、2008年上海甲级写字楼市场分析

　　　　二、2009年上海市甲级写字楼市场租金下滑

　　　　三、2009年上海甲级写字楼租赁市场的变化及策略分析

　　　　四、上海甲级写字楼格局分化日渐明显

　　第四节 上海写字楼市场趋势分析

　　　　一、未来上海甲级写字楼供应展望

　　　　二、上海新兴写字楼分布的多极化发展趋势

第十一章 上海商铺市场

　　第一节 商铺概述

　　　　一、商铺的定义

　　　　二、市场类商铺的概念

　　　　三、商业街商铺的概念

　　第二节 商铺投资

　　　　一、商铺投资的种类

　　　　二、商铺投资与其他投资的区别

　　　　三、商铺投资的特点

　　　　四、投资商铺评估很重要

　　第三节 上海商铺市场分析

　　　　一、2007年上海成功建立商铺租赁价格指数

　　　　三、2008年上海商铺市场分析

　　　　四、2009年上海商铺市场交易活跃

　　　　五、2009年上海市中心和南汇商铺受市场青睐

　　第四节 上海地铁商铺市场分析

　　　　一、上海地铁商铺发展概述

　　　　二、上海地铁商铺发展潜力大

　　　　三、上海地铁商铺市场尚待培育

　　　　四、上海地铁商铺投资机会分析

　　　　五、投资地铁商铺的五大要素

第十二章 上海市二手房市场

　　第一节 二手房概述

　　　　一、二手房的概念及种类

　　　　二、二手房专有名词的概念

　　　　三、二手房升值的因素

　　第二节 2007-2008年上海二手房市场分析

　　　　一、2007年上海二手房市场总体状况分析

　　　　二、2007年上海房地产市场特征分析

　　　　三、2007年上海二手房市场的政策影响分析

　　　　四、2007年上海房地产大事记 、二手房须备案专项检查

　　　　五、2008年上海二手房市场分析

2010-2015 nián zhōngguó shànghǎi fángdìchǎn shìchǎng tiáo yán jí tóuzī qiánjǐng yùcè bàogào

　　　　六、2008年上海二手房成交量同比降26.9%

　　第三节 2009年上海二手房市场现状分析

　　　　一、2009年上海二手房市场交易情况

　　　　二、上海中高档二手房成交比重日渐增大

　　　　三、上海部分区域二手房转让个税开始严征

　　　　四、二手房营业税政策调整 市场效应初现

　　　　五、2009年11月上海二手房价格指数报告

　　第四节 上海走向二手房时代发展分析

　　　　一、上海及世界二大金融中心城市背景对比

　　　　二、三城市住宅市场对比

　　　　三、未来上海二手房将占据主要地位

　　　　四、应对市场结构变化的发展建议

第三部分 企业与营销分析

第十三章 上海房地产行业上市企业分析

　　第一节 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司

　　　　一、公司简介

　　　　二、2008-2009年企业经营情况分析

　　　　三、2008-2009年企业财务数据分析

　　第二节 上海金桥出口加工区开发股份有限公司

　　　　一、公司简介

　　　　二、2008-2009年企业经营情况分析

　　　　三、2008-2009年企业财务数据分析

　　　　四、2009年企业发展动态及策略

　　第三节 上海外高桥保税区开发股份有限公司

　　　　一、公司简介

　　　　二、2008-2009年企业经营情况分析

　　　　三、2008-2009年企业财务数据分析

　　第四节 上海新黄浦置业股份有限公司

　　　　一、公司简介

　　　　二、2008-2009年企业经营情况分析

　　　　三、2008-2009年企业财务数据分析

　　　　四、2009年企业发展动态及策略

　　第五节 上海世茂股份有限公司

　　　　一、公司简介

　　　　二、2008-2009年企业经营情况分析

　　　　三、2008-2009年企业财务数据分析

　　第六节 中华企业股份有限公司

　　　　一、公司简介

　　　　二、2008-2009年企业经营情况分析

　　　　三、2008-2009年企业财务数据分析

　　　　四、2009年企业发展动态及策略

　　第七节 上海海鸟企业发展股份有限公司

　　　　一、公司简介

　　　　二、2008-2009年企业经营情况分析

　　　　三、2008-2009年企业财务数据分析

　　　　四、2009年企业发展动态及策略

　　第八节 运盛（上海）实业股份有限公司

　　　　一、公司简介

　　　　二、2008-2009年企业经营情况分析

　　　　三、2008-2009年企业财务数据分析

　　　　四、2009年企业发展动态及策略

第十四章 房地产营销分析

　　第一节 房地产市场销售渠道

　　　　一、传统销售渠道

　　　　二、新型销售模式

　　　　三、渠道选择的要素考虑

　　第二节 房地产行业营销概况

　　　　一、我国房地产营销存在的问题及对策

　　　　二、房地产行业营销终端突围策略分析

　　第三节 房地产网络营销分析

　　　　一、房地产网络营销综述

　　　　二、房地产网络营销发展的制约因素及存在的问题

　　　　三、“网上售楼处”打开房地产网络营销的新局面

　　　　四、房地产网络营销模式的主要创新

　　　　五、房地产网络营销的发展方向

　　　　六、浅析房地产营销网站的设计理念与开发思路

　　第四节 房地产行业整合营销分析

　　　　一、整合营销概述

　　　　二、房地产整合营销的内涵

　　　　三、中国房地产业所面临的市场营销问题

　　　　四、如何有效地实施房地产整合营销

第四部分 政策及趋势展望

第十五章 房地产政策环境分析

　　第一节 中国房地产市场宏观调控分析

2010-2015中国上海の不動産市場調査と投資展望レポート

　　　　一、中国房地产业现状

　　　　二、政府进行宏观调控的必要性

　　　　三、目前房地产市场宏观调控存在的缺陷

　　　　四、我国对房地产市场宏观调控的对策

　　第二节 土地、货币、税收政策与中国房地产市场

　　　　一、土地政策对房地产市场发展的影响

　　　　二、土地供给政策对房地产市场影响分析

　　　　三、当前适度宽松货币政策下房地产市场发展

　　　　四、中国房地产税收政策的变革

　　第三节 2007-2010年中国房地产行业政策综述

　　　　一、2007年中国房地产行业相关政策

　　　　二、2008年中国房地产行业相关政策

　　　　三、2008年底中国出台新政策提振房地产市场

　　　　四、2009年中国房地产市场相关新政策

　　　　五、2010年我国房地产行业政策预期

　　第四节 上海房地产业政策分析

　　　　一、上海房地产交易税发展变迁的三个阶段

　　　　二、《上海市经济适用住房管理试行办法》政策解读

　　　　三、新版《上海市房地产登记条例》政策解读

　　　　四、2009年上海确保房地产市场稳健发展的政策措施

　　第五节 上海房地产政策法规介绍

　　　　一、上海市城市地下空间建设用地审批和房地产登记试行规定

　　　　二、上海市房地产开发项目信息申报管理办法（试行）

　　　　三、闲置出让土地处置试行规定

　　　　四、上海市经济适用住房管理试行办法

　　　　五、上海市房地产登记条例

第十六章 上海房地产发展趋势分析

　　第一节 2010-2015年中国房地产发展环境分析

　　第二节 2010-2015年中国房地产发展预测

　　　　一、促进房地产市场长期繁荣的因素

　　　　二、2010-2015年我国房地产市场预测

　　　　三、2010-2015年我国房地产价格预测

　　　　四、2010-2015年中国楼市消费者变化趋势

　　　　五、2010-2015年中国楼市政策预测

　　　　四、中国房地产未来三十年发展趋势

　　第三节 上海房地产业发展趋势

　　　　一、2010年上海房地产市场趋势分析

　　　　二、未来上海房地产发展机遇与趋势

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