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二手房交易营改增细则分析

  摘要:营改增试点全面推开在即,各项相关政策密集落地。4月26日,财政部、国税总局联合发文明确改革后房地产交易、租赁环节其他相关税种的计税方式,进一步为改革后市场平稳衔接、过度做铺垫。中智林认为,通过本次出台的配套政策,二手房交易环节个税与营业税交税重叠的问题将得到改善,个税计税方式改变或直接导致缴税额度出..

  营改增试点全面推开在即,各项相关政策密集落地。4月26日,财政部、国税总局联合发文明确改革后房地产交易、租赁环节其他相关税种的计税方式,进一步为改革后市场平稳衔接、过度做铺垫。中智林认为,通过本次出台的配套政策,二手房交易环节个税与营业税交税重叠的问题将得到改善,个税计税方式改变或直接导致缴税额度出现小幅下降。

  二手房交易环节涉部分税种存在的重复收税一直备受诟病。根据《关于营改增后契税 房地产税 土地增值税 个人所得税计税依据的通知》,个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税,而个人取得房屋时所支付价款中包含的增值税,将计入房屋的财产原值,计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。

  “营改增”前,卖房人转让二手房时需缴纳的营业税属价内税,即包含在转让价格内,与个人应缴纳所得税的税基也有重叠,“营改增”后,增值税属于价外税,新规定的出台也进一步明确,卖房人个人所得税税基将不计算增值税,直接以房屋原价乘以税率,这有利于避免重复缴税理顺税制关系,对于纳税人而言也是减税的利好。

  而针对取得房屋所付价款包含增值税将计入房屋财产原值的表述,中智林了解到,以价值100万元的房屋为例,买房人支付的100万元房款和5万元增值税都将计入房屋自身价值,若买房人以200万元的价格再次转让房屋,增值的部分就是200万元减去105万元,即95万元。

  不过,需要注意的是,我国当前仍处“营改增”的过渡期,近期个人所得税税率或仍会变动。中智林预测,未来政府对二手房市场鼓励或限制的态度,将直接决定这一税率的变动幅度,而要实现平稳过渡,尽快出台完备的增值税法是当务之急。

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